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存量首套房贷利率如何调整？近日，多家银行通过官方渠道发布存量首套房贷利率调整的常见问题回答，就“什么样的存量房贷可以调整”“能够调整到多少”“通过新发放贷款置换和协商变更合同利率有什么区别”等市场关注的热点话题进行回答。

多家银行均表示，客户贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的存量房贷利率可调整；公积金贷款及公积金组合贷款则不纳入此次调整范围之内。若存量房贷有拖欠情况，此次亦不做调整。此外，目前银行正积极进行各项准备工作，暂定于9月25日开放线上线下服务渠道。

问题1：如何判定“首套房”概念？实施“认房不认贷”地区的二套房能否调整？

对于什么样的存量房贷可纳入此次利率调整范畴？多家银行给出了具体标准。

工商银行指出，进行存量房贷利率调整，客户的贷款需要同时符合以下条件：一是属于商业性个人住房贷款；二是2023年8月31日前已经发放的或者已签订合同但未发放；三是贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者客户的实际住房情况符合所在城市首套房标准的；四是贷款发放利率高于贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限。

建设银行表示，首套住房贷款包括两种情况，一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款，另一种是客户贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。

对于如果客户在办贷款时不是首套房贷，如何确认现在是不是？中国银行表示，客户可以查阅贷款办理时，客户提供的房屋套数等相关证明材料，确认当时办理房贷是否为首套住房贷款。

建设银行指出，这取决于客户当前实际住房情况是否已经符合客户办贷款的城市首套住房标准。如已符合，可以认定为首套房贷。例如，如果客户贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。

工商银行还表示，若客户未结清、按二套房贷款利率政策办理的个人房贷，按当前其所在城市政策仍按二套房贷款政策执行，工商银行指出，该笔贷款不符合调整范围。为了支持刚性住房需求，此次只降低存量首套房贷利率，二套房贷款不在本次调整范围内。如后续客户所在的城市更新相关“认房”“认贷”政策，客户可按最新政策要求提交利率调整申请。

此外，中国银行表示，贷款发放时适用二套房贷款政策的客户，要根据其当前的实际住房情况而定，如果当前实际住房情况已符合所在城市的首套住房标准，并能够提供房屋套数等相关证明材料，则可以进行调整。具体认定标准根据当地政府公布的认定政策执行。

问题2：公积金贷款和公积金组合贷款能否调整？

在此次存量房贷利率调整中，公积金贷款和公积金组合贷款是否在调整范围内，亦是购房者关注的热点话题。

对此，工商银行指出，本次存量房贷利率调整只针对存量商业性个人住房贷款，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在调整范围之内。对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。

建设银行亦表示，住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。同时，当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。

问题3：存量房贷如有拖欠或不良，能否调整？

如果客户的存量房贷利率存在拖欠和不良的情况，此次是否还可享受利率优惠政策？对此，建设银行指出，符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。实际执行需根据具体情况判断，客户可咨询贷款经办机构。

工商银行表示，不良个人住房贷款暂不支持进行存量房贷利率调整，需要客户归还积欠本息后再申请调整。

光大银行亦指出，符合调整范围但目前有逾期的首套房贷业务，原则上在还清逾期本息后可以调整。具体情况客户可咨询贷款经办机构。

问题4：符合条件的存量房贷利率能调整到多少？

存量房贷利率能够下调到多少？对此，建设银行指出，目前，房贷利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的。按照人民银行通知，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

中国银行举例称，目前，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点。例如目前LPR是4.2%，客户的贷款按加80个点执行，则该客户现在实际贷款利率为5%（4.2%+0.8%），如果客户贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为LPR+10个点，则客户存量贷款调整后不得低于LPR+10个点，调整后客户的贷款利率最低为4.3%（4.2%+0.1%）。客户存量房贷的利率将在调整完成后的次日，按照降低后的贷款利率执行。

工商银行表示，调整后，客户的房贷利率水平不得低于原贷款发放时房屋所在城市同期限(按原贷款合同期限)的首套房贷利率政策下限。各城市首套房贷利率政策下限，以人民银行各省级分行官方网站公布的为准，具体利率调整幅度及规则以工行后续公告为准。

对于2019年央行完善LPR形成机制后，未将房贷利率从固定利率转化为LPR加点方式的客户，亦可调整存量房贷利率。光大银行指出，固定利率客户可以向光大银行申请降低首套房贷款利率。调整后，利率类型仍为固定利率。

此外，对于此次通知发布前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息可否要求返还，工商银行指出，此次存量房贷利率调整不溯及既往。

问题5：通过新发放贷款置换和协商变更合同利率有什么区别?

从此前金融监管部门发布的政策来看，自2023年9月25日起，符合条件的存量房贷利率的调整可有两种选择。其一是存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。其二是存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。

工商银行指出，新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷。协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。

“对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，这两种方式调整的结果无明显区别。”工商银行表示，考虑到客户操作的便利性，工商银行主要采取变更合同利率方式，具体以该行后续公告为准。

新京报贝壳财经记者 姜樊