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上海一中院判例:疫情发生后,承租人拒付租金,出租人能否依约解除租赁合同并要求承租人承担违约责任

2022-04-18 发布       327 次阅读

裁判要旨:

上诉人应于2020年2月18日支付同年2月25日至5月24日3个月的租金和物业费。从应付时间论,虽在当年疫情发生后,但当时疫情发生时正值春节休假,休假后如无疫情,正常恢复营业也已二月初。到应付系争租金的时间相隔半个月。而应付租金近十万元,并不可能仅因半个月的经营困难就丧失了支付该笔租金的能力。按常情和正常的规避支付风险,早就应做好充分的支付准备。故上诉人主张因疫情导致其资金周转困难,而无力支付租金的理由不充分。同时上述规定并非强制性的法律规定,并未规定在疫情期间可以当然不付或迟付租金,而是对疫情期间同类纠纷要结合个案的具体现实情节作的指导性适用法律的参考意见。


上海市第一中级人民法院
民事判决书

(2021)沪01民终1016号

上诉人(原审被告):王伦                                     (承租人)

 被上诉人(原审原告):上海航品娱乐有限公司。   (出租人)


 上诉人王伦因与被上诉人上海航品娱乐有限公司(以下简称航品公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2020)沪0115民初59116号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

 

上诉人王伦上诉请求:撤销一审判决第一项,改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由:按照租赁合同约定,上诉人应于2020年2月25日前支付2020年2月25日至2020年5月24日期间的租金。但因2020年1月下旬开始爆发的疫情,上诉人租赁经营的房屋被迫停止营业,上诉人因此资金周转困难,无法按约定支付租金,遂主动和被上诉人协商,请求延期支付。但被上诉人未经协商一致,单方面通知上诉人于2020年4月15日收回租赁房屋。上诉人被迫于该日搬离。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条规定,承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者经营收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。因此,一审判决上诉人应向被上诉人支付违约赔偿金是违反上述规定,系适用法律错误。

被上诉人航品公司不同意王伦的上诉请求及事实和理由,并辩称:疫情期间有关的优惠和减免均已给过上诉人了,上诉人不应再向我要钱。并表示不知晓《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的相关规定。

航品公司向一审法院起诉请求:一、判令王伦支付拖欠的租金人民币(以下币种同)46,280元;二、判令王伦支付2020年2月25日至2020年5月24日的物业费4,500元;三、判令王伦支付航品公司赔偿金96,280元;四、判令王伦承担本案诉讼费。

 

一审法院认定事实:2019年7月15日,以航品公司为出租方(甲方),王伦为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同》,约定甲方将上海市浦东新区XX路XX号二楼东房屋(以下简称涉案房屋)出租给乙方,建筑面积为380平方米,此租赁面积已含公用部位和设施分摊面积;房屋用途为商业,经营项目为餐饮;非经甲方书面同意,乙方不得随意更改该商铺的租赁用途、经营商品品牌;本合同项下租赁期限为五个租约年,免租装修期为2019年7月15日至2019年8月24日,计租日为2019年8月25日,在免租装修期间内,乙方无需承担租金,但是应当承担物业管理费以及水、电等费用;本合同租期为自2019年8月25日至2024年8月24日止;甲方同意在2019年7月15日将该商铺按现状移交给乙方,届时双方应签署交接确认书。合同约定房屋租金按月计,自计租日开始起算,乙方应当承担房屋租金,2019年8月25日至2020年8月24日,租金为388,360元/年,2020年8月25日至2021年8月24日,租金为388,360元/年,2021年8月25日至2022年8月24日,租金为427,196元/年,2022年8月25日至2023年8月24日,租金为469,915元/年,2023年8月25日至2024年8月24日,租金为516,906元/年;租金支付方式为付三押五万,乙方应当在每个年租期的7日前向甲方一次性足额支付下个租期的租金。合同第15-4条款约定“有下列情形的,甲方可书面通知乙方解除本合同。除履约保证金不予返还外,乙方还应按租赁合同中最近的一次租金标准,给予甲方3个月租金金额的赔偿,并承担鉴定,加固、恢复、仲裁或诉讼等费用。(一)乙方逾期五天以内、累计三次未按约定时间支付租金、或连续15天未按约定时间支付租金的;……”。合同签订后,王伦向航品公司支付半年租金及押金50,000元。

2020年4月1日,航品公司向王伦发送《通知》,主要内容为:因王伦违约,无法继续经营,航品公司出于成本考虑,决定于2020年4月15日收回房屋自用,请王伦提前做好准备,并于该日前付清所欠房租、物业费等,将所有的商铺清空,并与航品公司办理交接手续,清空商铺时保持装修完好。

 

一审法院认为,房屋租赁合同,即房屋所有权人作为出租人将房屋交予承租人占有、使用、收益,承租人支付租金的合同。本案中,航品公司起诉要求王伦支付2020年2月25日起的租金及物业费。王伦确认未付,但表示其已于2020年4月15日搬离涉案房屋。航品公司对此不予认可。根据庭审查明的事实,2020年4月7日,航品公司要求王伦于当月15日前搬离,王伦予以拒绝。2020年4月14日,航品公司继续要求王伦办理退房手续,王伦回复要处理屋内设备物品。航品公司表示王伦可以处理,也可抵扣部分租金,但若不支付拖欠的租金,其将对物品进行处理,结合后续2020年4月19日的争执的发生,一审法院采纳王伦的意见。故对航品公司要求王伦支付2020年2月25日至2020年4月15日期间租金及物业费的诉讼请求,一审法院予以支持,对2020年4月16日至2020年5月24日期间的租金及物业费的诉讼请求不予支持。航品公司愿意免除王伦1个月租金,王伦要求押金50,000元用于抵扣未付租金及物业费,一审法院均予以照准。经核算,扣除减免的租金金额后,王伦需向航品公司支付的租金数额为23,408元,物业费数额为2,600元。押金抵扣后,尚余23,992元。航品公司另主张赔偿金,王伦表示疫情期间搬离故不同意支付。双方当事人之间的租赁合同因王伦原因而解除,王伦应当承担违约责任,但考虑到疫情、合同履行情况及双方的过错程度,一审法院将赔偿金数额酌定为65,000元。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条规定,判决如下:

一、王伦于本判决生效之日起十五日内支付航品公司赔偿金65,000元;

二、航品公司于本判决生效之日起十五日内返还王伦剩余押金23,992元;

三、驳回航品公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,241元,减半收取计1,620.50元,由航品公司负担620.50元,王伦负担1,000元。

 

本院二审期间,双方当事人均未提交新的证据。


经二审审理查明,一审判决认定事实无误,本院予以确认。

本院认为,根据双方当事人上述诉辩意见,本案二审的争议焦点为:上诉人逾期支付系争房租是否构成违约,应承担违约责任。对此,


首先,依照系争租赁合同约定,上诉人应提前7日支付下一期租金和物业费。据此推算也即应于2020年2月18日支付同年2月25日至5月24日3个月的租金和物业费。从应付时间论,虽在当年疫情发生后,但当时疫情发生时正值春节休假,休假后如无疫情,正常恢复营业也已二月初。到应付系争租金的时间相隔半个月。而应付租金近十万元,并不可能仅因半个月的经营困难就丧失了支付该笔租金的能力。按常情和正常的规避支付风险,早就应做好充分的支付准备。故上诉人主张因疫情导致其资金周转困难,而无力支付租金的理由不充分。同时上述规定并非强制性的法律规定,并未规定在疫情期间可以当然不付或迟付租金,而是对疫情期间同类纠纷要结合个案的具体现实情节作的指导性适用法律的参考意见。因此,结合上述本案具体案情的分析,上诉人的主张不完全符合上述规定精神,其请求不应承担违约责任的理由不能成立。

而被上诉人根据上述履行合同的情况,请求解除合同并追究上诉人违约责任是符合合同约定的。


其次,关于认定赔偿金金额是否适当的问题。基于如上所述,上诉人还是构成违约的。依照租赁合同约定,应承担违约责任的范围,除履约保证金不予返还外,上诉人还应给予被上诉人3个月租金金额的赔偿。而现一审判决未依合同约定判令被上诉人不予退还押金,反而判令押金抵扣上诉人应付租金,即反而判令被上诉人返还押金,而判令应付租金中又扣除一个月租金,即上诉人少付一个月租金。实际支付租金和物业费的时间仅21天,已充分考虑了疫情的因素,使上诉人享受了免付一个月租金的优惠利益。同时由被上诉人承担了少收一个月租金的损失,而鉴于上诉人违约,依约应承担三个月租金的赔偿金,酌情判令其承担约两个月租金的赔偿金。故原判已充分考虑了疫情的因素,由双方共担风险,并酌定了赔偿金额,体现了公平合理和最高人民法院针对上述疫情的执法意见的精神并无不当,本院予以认同。


综上所述,上诉人王伦的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
 驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费2,024.00元,由上诉人王伦负担。

本判决为终审判决。

 

审判长 严卫忠


审判员 顾克强

审判员 朱鸿

二〇二一年二月二十三日

书记员 徐懿